„Worauf beim Kauf einer Eigentumswohnung als Geldanlage geachtet werden sollte. Die 10 Basiskriterien für ein solides, zukünftiges Investment als Vorsorgewohnung per se.“

Der wichtigste Faktor ist mit Sicherheit die Mikrolage, d.h. die unmittelbare Umgebung der Immobilie. Sie beschreibt den Charakter der Nachbarschaft sowie die direkten Umwelteinflüsse, die sich auf die jeweilige Investition auswirken.

Es sollte auch darauf geachtet werden, dass die Eigentumswohnung, die sehr oft auch als Vorsorgewohnung bezeichnet wird, eine möglichst breite Mietergruppe anspricht. So sollte die Wohnung möglichst neutral sein, damit der Mieter noch individuelle Gestaltungsmöglichkeiten hat.

Daher sollte der Köder dem Fisch schmecken und nicht dem Angler. Der Kauf einer Eigentumswohnung als Geldanlage sollte demnach immer aus Sicht des Mieters gesehen werden.

Alle wichtigen Kriterien vor dem Kauf einer Vorsorgewohnung im Überblick

1. Die Lage der Eigentumswohnung

Generell lässt sich sagen, dass sich ein guter Mikrostandort durch eine perfekte Verkehrsanbindung (Individual- wie auch öffentlicher Verkehr), geringe Lärm- und Luftemissionen, ein angemessenes soziales Nachbarschaftsniveau, eine gute Infrastruktur mit Geschäften, Ärzten, Apotheken, Schulen sowie kulturelle und gastronomische Angebote und einen hohen Freizeit- und Erholungswert auszeichnet. Idealerweise ist alles zu Fuß erreichbar. Standorte von Großunternehmen sowie Bildungseinrichtungen und Kindergärten in der Umgebung können die Chance auf eine schnellere Vermietung erhöhen.

PRICMA-Investment Kompass
Eine erste Orientierung über die Attraktivität der Mikrolage einer Eigentumswohnung bietet der PRICMA-Investment-Kompass, der neben der Ausstattung des Projektes, die wichtigsten Lagekriterien in der unmittelbaren Umgebung der Liegenschaft unter die Lupe nimmt und die einzelnen Projekte über einen Index vergleichbar macht.

2. Die Größe der Eigentumswohnung

Die optimale Wohnung ist 40 bis 75 Quadratmeter groß und besteht aus zwei bis drei Zimmern. Besonders in Wien sind derzeit kleinere Eigentumswohnungen zwischen 40 und 45 Quadratmetern Wohnfläche mit Wohn- und Schlafraum sehr gefragt.

3. Die Ausstattung der Eigentumswohnung

Bei Vollausstattung (Küche, Sanitärbereich) sollte auf hochwertige Materialien und Markengeräte geachtet werden. Parkettböden schaffen zusätzlichen Mehrwert. Vorzugsweise wird die Eigentumswohnung über Fernwärme versorgt. Bei Projekten mit Mikroapartements erhöhen Gemeinschaftsbereiche wie Fitnessraum, Grillplätze etc. den allgemeinen Wohnkomfort. Idealerweise stehen auch ein Kellerabteil und ein Garagenplatz zur Verfügung.

4. Der Grundriss der Eigentumswohnung

Kompakte, nicht verwinkelte Grundrisse erleichtern die Nutzung. Außenbereiche wie Terrassen, Balkone, Loggien und Privatgärten bieten einen Wettbewerbsvorteil.

5. Die Finanzierung des Kaufs der Eigentumswohnung

Die Eigenkapitalquote am Kaufpreis inklusive Garagenplatz und Nebenkosten soll zwischen 35 und 45 Prozent liegen. Darüber hinaus ist es möglich steuerliche Anfangsverluste durch entsprechende Finanzierungsmöglichkeiten zu erzielen, die mit anderen Einkünften desselben Jahres steuerlich mindernd verrechnet werden können. Als Käufer einer Vorsorgewohnung können Sie Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb (im Weg der Afa) und Betrieb als Werbungskosten steuerlich geltend machen, sofern keine Liebhaberei vorliegt.

6. Werbungskosten / Aufwand und was ist steuerlich absetzbar?

• Kreditzinsen
• Finanzierungsnebenkosten
• Abschreibung für Abnutzung (AfA) der Wohnung – nach Abzug des Grundanteils von üblicherweise 30% - auf 67 Jahre (1,5% pro Jahr)
• Abschreibung für Abnutzung (AfA) der Küche und -geräte auf 10 Jahre (10% pro Jahr)
• Betriebskosten / Verwaltungskosten
• Instandhaltungs- / Instandsetzungsaufwand

7. Steuerlicher Totalgewinn / Liebhaberei

Durch die Vermietungstätigkeit wird jeder Käufer einer Eigentumswohnung zum Unternehmer und ist somit zum Vorsteuerabzug berechtigt (Ausnahme Kleinunternehmer). Dadurch ist es möglich, eine solche Wohnung zum Nettokaufpreis zu erwerben.

Für das Erreichen eines Gesamtüberschusses wurde ein Prognosezeitraum von 20 plus maximal 3 Jahren (23 Jahren) in der LVO festgelegt. Das Jahr, in dem dies erreicht wird, hängt wesentlich davon ab, ob und in welchem Umfang ein Darlehen für den Erwerb der Eigentumswohnung aufgenommen wurde. Als Faustregel gilt, dass der gesamte steuerpflichtige Gewinn im 12. oder 13. Jahr mit rund 60 Prozent Fremdkapital und einer Kreditlaufzeit von 10 Jahren erzielt werden kann.

Verwandte können die Eigentumswohnung auch mieten, sofern die Vermietung zu marktüblichen Konditionen erfolgt. Eine Vermietung an Angehörige ist daher auch vor Erreichen des steuerlichen Totalgewinns möglich. Steuerlich nicht anerkannt wird eine Vermietung an unterhaltsberechtigte Personen, die kein eigenes Einkommen besitzen.

Wird die Eigentumswohnung zu einem späteren Zeitpunkt veräußert oder übergeben, ist bei Erzielung eines Überschusses Immobilienertragsteuer zu entrichten. Der Steuersatz für den erzielten Gewinn beträgt derzeit 30%.

8. Erwerbsnebenkosten beim Kauf der Eigentumswohnung

• 3,5% Grunderwerbsteuer
• 1,1% Eintragungsgebühr
• Kosten für Makler (bis zu 3,0% einschließlich Umsatzsteuer)
• Ca. 1,5% für den Vertragserrichter und/oder den Notar
• 1,2 % Gebühr für die Verbücherung der Hypothek

9. Die Vermarktung für die optimale Vermietung der Eigentumswohnung

Wer den Kauf einer Vorsorgewohnung plant, stellt sich zunächst die wichtigste Frage: Wer ist mein idealer Mieter? Da sich die Entwicklung von Eigentumswohnungen am allgemeinen demografischen Wandel orientiert, werden diese Wohnungen in der Regel kleiner und die Grundrisse kompakter. Die folgenden Zielgruppen können daher grundsätzlich berücksichtigt werden:

• Singles
• Studenten
• Junge Pärchen
• Familien mit 1 – 2 Kindern
• Gutsituierte Doppelverdiener ohne Kinder
• Ältere Mieter bzw. Pensionisten
• Kurzzeitmieter für möblierte Wohnungen

Von dieser Auswahl hängt es sehr stark ab, wie die nähere Umgebung aussehen soll und welche Lage für den Kauf der Eigentumswohnung in Frage kommt

10. Die Wertentwicklung einer Immobilie

Auch wenn die Kriterien für Eigennutzer und Investoren bei der Beurteilung des Mikrostandortes unterschiedlich sein können, ist das Wertentwicklungspotential einer Immobilie für beide Gruppen gleichermaßen relevant. Denn das investierte Kapital sollte immer sicher angelegt sein und die bestmögliche Rendite versprechen. Daher sollten auch die folgenden Kriterien berücksichtigt werden, die sich möglicherweise negativ auf die Investition auswirken könnten.

• Zustand der Häuser in der Nachbarschaft
• Bebauungsdichte
• Sozialer Status der Nachbarschaft
• Himmelsrichtung des Grundstücks/ Sonneneinstrahlung
• Lärm- und Luftemissionen
• Straßenanbindung